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Mietrechtsanpassungsgesetz (in Kraft getreten zum 01.01.2019)

In diesem Gesetz ist zwischen dem sogenannten vereinfachten Verfahren gemäß § 559 c BGB unterschieden worden und einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 2 BGB.

Neues vereinfachtes Verfahren gemäß § 559 c BGB

Bei einer Investitionssumme im Rahmen der Modernisierung von max. 10.000,00 Euro ist neu eingeführt worden, dass für diesen Fall der jeweilige Vermieter eine sogenannte Instandsetzungspauschale von 30% abziehen kann, so dass bei einer Investitionssumme von 10.000,00 Euro zwischen 3.000,00 Euro Instandsetzungspauschale und Modernisierungskosten von 70% unterschieden wird. Die im Einzelnen ersparten Instandsetzungskosten müssen nicht konkret dargelegt werden, vielmehr reicht der Bezug auf die Instandsetzungspauschale von 30/70%, so dass bei einem verbleibenden Modernisierungsmieterhöhungsbetrag von 7.000,00 Euro eine Modernisierungsmieterhöhung von gut 45,00 Euro pro Monat in Ansatz gebracht werden kann. Im Gegensatz zur sonstigen Modernisierung gilt gemäß § 559 c Abs. 4 BGB dann nicht eine Sperrfrist von 6 Jahren, sondern vielmehr eine 5-jährige Sperrfrist. In dieser Zeit kann der jeweilige Vermieter keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen. Einzige Ausnahme besteht darin, dass der Gesetzgeber eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorgibt oder alternativ es sich um eine Eigentumswohnung handelt und entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zwingend zu einer Modernisierung führen. In der Praxis wird das sogenannte vereinfachte Verfahren sehr häufig eine Rolle spielen. Viele Modernisierungen wie z.B. Austausch der Heiz- und Warmwassertherme oder eines Niederbrennwertkessels liegen oft in einem Bereich von unter 10.000,00 Euro, wobei in der Vergangenheit immer wieder mit den Rechtsberatern oder Rechtsvertretern der Mieter Diskussionen darüber entbrannt sind, wie hoch der Sanierungsanteil im Rahmen der Modernisierungskosten zu bemessen ist.

Im Falle des Beispiels von entsprechenden Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft heißt dieses im Einzelfall, dass bei Durchführung eines sogenannten vereinfachten Verfahrens im Hinblick auf eine Investition innerhalb der Wohnung der jeweilige Vermieter nicht gehindert ist, weitere von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Maßnahmen wie die Dachmodernisierung im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung durchzusetzen.

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 2 BGB

Zunächst einmal ist in dem neuen Gesetz geregelt, dass nicht -wie in der Vergangenheit -die 11% der Investitionskosten einer Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, sondern lediglich 8% des auf die Wohnung entfallenen Betrages pro Jahr.

Diese Regelung betrifft sämtliche Modernisierungsmieterhöhungsverfahren, mit Ausnahme von solchen, welche bereits im Jahre 2018 wirksam angekündigt worden sind. Im Gegensatz zur Mietpreisbremse oder sonstigen Vorschriften, welche hier durch den Landesgesetzgeber erlassen werden, handelt es sich hier um eine bundesweite Vorschrift, d. h. um Gültigkeit im gesamten Bundesgebiet.

Ferner hat der Gesetzgeber die Regelung dahingehend getroffen, dass nicht mehrere Modernisierungen in unterschiedlichen Gewerken und finanziellen Schritten vorgenommen werden können. Bei Ausschöpfung der Modernisierungsmieterhöhung darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen um max. 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Im Umkehrschluss bedeutet diese Berechnung für den Vermieter, dass er lediglich innerhalb von 6 Jahren pro Quadratmeter Wohnfläche seiner jeweiligen einzelnen Wohnung ein Investitionsvolumen von 450,00 Euro pro Quadratmeter besitzt.

Wichtig ist für den jeweiligen Vermieter der Umstand, ob die Miete über 7,00 Euro pro Quadratmeter liegt oder unter 7,00 Euro pro Quadratmeter. Liegt die Miete unter 7,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt der Modernisierungsmieterhöhungsbetrag max. 2,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in 6 Jahren. Aus Vermietersicht berechnet heißt dieses, dass lediglich 300,00 Euro pro Quadratmeter der jeweiligen Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, welches sich in dem gesamten Zeitraum bei einer durchschnittlichen 70 Quadratmeter Wohnung auf ein Investitionsvolumen von 21.000,00 Euro beläuft. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass gemäß aktuellem Mietspiegel der Stadt Hildesheim schwer über alle Stadtteile und unabhängig von der Wohnungsgröße eine durchschnittliche Miete von 5,50 Euro vorliegen dürfte, sind die letzteren Darlegungen wichtig für unsere Mitglieder, da diese offenbar in den meisten Fällen den allgemeinen Standard darstellen. Unverändert ist geblieben, dass die jeweilige Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor Beginn in entsprechend geeigneter Form angekündigt werden muss, wobei wir -im Gegensatz zu den Vorstellungen des jeweiligen Mietervereines- es bevorzugen, wenn in dieser Ankündigung bereits die vollständige Berechnung der neuen Miete unter Berücksichtigung der aktuellen gesetzlichen Gegebenheiten beinhaltet ist. Nach diesseitiger Erfahrung sind viele Mitglieder mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung einer Modernisierungsmieterhöhung überfordert. Hier steht Ihnen unsere Geschäftsstelle mit den Mitarbeitern helfend zur Seite.

Wichtig ist bei diesen Berechnungen bzw. Hochrechnungen, dass diese auf einer Wohnungsgröße von 70 qm beruhen.

Verschärfung der Mietpreisbremse

Da in Hildesheim und im Landkreis Hildesheim eine Mietpreisbremse vom Landesgesetzgeber nicht vorgegeben ist, betrifft dieser Umstand lediglich die Mitglieder, die Immobilienbesitz z. B. in Hannover haben oder in sonstigen Städten wie Wolfenbüttel etc., in denen der Landesgesetzgeber eine Mietpreisbremse angeordnet hat. Hier sollte sich das jeweilige Mitglied im Einzelfall in einem persönlichen Beratungstermin in unserer Geschäftsstelle informieren, da der überwiegende Immobilienbesitz der meisten Mitglieder entweder in Hildesheim Stadt oder im Landkreis Hildesheim vorhanden ist.

Neuer Tatbestand der Pflichtverletzung (sogenanntes „Herausmodernisieren“)

Dieses ist neu im Mietrechtsanpassungsgesetz aufgenommen worden und zwar dahingehend, dass bei Durchführung einer baulichen Veränderung in rechtsmissbräuchlicher Weise eine Ordnungswidrigkeit im Sinne von § 6 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz (1954) vorliegt. Nach diesseitiger Ansicht betrifft dieses in keinem Fall Modernisierungsmaßnahmen in der Stadt Hildesheim oder im Landkreis. Hier handelt es sich um heikle Grenzfälle in Städten mit äußerst engem Wohnungsmarkt wie z. B. Hamburg, Stuttgart, Berlin, München oder Frankfurt. In der Praxis werden diese Umstände im Einzugsbereich der Stadt Hildesheim keine Rolle spielen.

Fazit:

Es bleibt abzuwarten, wie sich die neuen gesetzlichen Regelungen in der Praxis bewähren. Nach diesseitiger Kenntnis müssen sich hier erst die entsprechenden Modernisierungsmietankündigungen mit den entsprechenden gesetzlichen Neuregelungen einspielen. Sollten Vereinsmitglieder vorhaben, in absehbarer Zeit, derartige Modernisierungsmaßnahmen in die Wege zu leiten, dürfte es sinnvoll sein, sich rechtzeitig einen Termin in unserer Geschäftsstelle geben zu lassen, um die Einzelheiten durchzusprechen oder die gesamte Maßnahme durch unsere Geschäftsstelle begleiten zu lassen.